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河南物业管理条例实施细则(最新版)  

更新:2019-03-14 11:05:25 來源:思而學教育網 www.gxscse.com

爲了規範物業管理活動,維護業主和物業服務企業的合法權益,改善人民群衆的生活和工作環境,每個省份都會有自己的物業管理條例。下面是2019年河南最新的物業管理條例全文,可供參考!

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第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业以及物业管理各方的合法权益,营造良好的生活和工作环境,促进社会和谐稳定,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律、法规,结合本省实际,制定本条例。

第二条 本条例适用于本省行政区域内的物业管理活动。

本條例所稱物業,是指已建成投入使用的建築物及其附屬設施設備和相關場地。

本條例所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、其他管理人按照合同約定或者業主通過自行管理等方式,對物業管理區域內的建築物及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護環境衛生、安全防範和相關秩序的活動。

第三条 物业管理应当坚持以人为本、诚实信用,坚持依法依规、公开公正,坚持业主自我管理、企业市场竞争与政府监督管理相结合。

第四条 倡导绿色物业管理,鼓励采用新技术、新方法推动物业管理区域内节能节水、垃圾分类、环境绿化、污染防治。

促進互聯網與物業管理的深度融合,物業服務企業、業主委員會等應當逐步運用新媒體,引導業主參與公共事務、開展協商活動、組織鄰裏互助,實行網絡化物業管理的新模式。

鼓勵和支持機關、企業事業等單位小區的物業管理向市場化、專業化、法治化方向發展。

第五条 县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的领导,将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、城乡建设和社会治理体系,制定扶持政策和激励措施,建立物业管理综合协调机制,促进物业服务行业发展和文明小区建设。

第六条 县级以上人民政府住房城乡建设或者房地产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,依法履行下列职责:

(一)對物業服務質量進行監督管理;

(二)對物業服務企業及其從業人員、業主委員會成員進行業務指導、培訓和監督管理;

(三)對物業招投標活動進行監督管理;

(四)對物業承接查驗、物業服務企業退出交接活動進行指導和監督;

(五)處理物業管理中的投訴;

(六)對專項維修資金繳存、使用情況進行監督管理;

(七)建立健全物業管理電子信息平台;

(八)法律、法規規定的其他職責。

縣級以上人民政府其他有關行政部門按照各自職責,負責物業管理活動相關的監督管理工作。

第七条 街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会或者业主代表大会(以下统称业主大会),选举业主委员会,监督业主大会、业主委员会依法履行职责,调解物业管理中的纠纷,协调和监督老旧小区物业管理,协调物业管理与社区建设之间的关系。

社區居(村)民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理的相關工作。

第八条 物业管理行业组织应当在主管部门的指导和监督下,履行联络、协调和服务职责,加强行业自律,规范行业行为,提高物业服务水平。

第二章 物业管理区域及设施

第九条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、土地使用权属范围、建筑物规模、共用设施设备、自然界限、社区建设等因素确定。

物業管理用房、供水、供電、消防等配套設施設備和相關場地共用不能分割的,應當劃爲一個物業管理區域。

第十条 新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门备案,并在商品房买卖合同中明示。

已投入使用但尚未劃定物業管理區域的,由物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主意見後予以劃定。

物業管理區域劃定後確需調整的,應當征得專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十一条 物业管理用房由建设单位无偿配置,其费用列入开发建设成本,产权属全体业主共有,任何单位和个人不得买卖、抵押,未经业主大会同意,不得改变用途。业主委员会办公用房从物业管理用房中安排,其面积不低于二十平方米。

新建的物業,建設單位應當按照物業管理區域總建築面積一定比例配置物業管理用房,並符合下列要求:

(一)兩萬平方米以下的,物業管理用房面積不低于八十平方米;超過兩萬平方米至二十萬平方米部分,按照千分之四的比例配置;超過二十萬平方米至三十萬平方米部分,按照千分之三的比例配置;超過三十萬平方米以上部分,按照千分之二的比例配置;

(二)應當相對集中,具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件,配置獨立合格的水、電等計量裝置。

第十二条 城乡规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时,应当将物业管理用房的位置和建筑面积在许可证的附件或者附图上载明并公示。

建設單位在辦理商品房預售許可或者現房銷售備案時,應當注明物業管理用房的坐落和建築面積,不得將物業管理用房納入可銷售範圍。

第十三条 新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备及其安装,应当符合国家技术标准和专业技术规范。

建設單位在組織竣工驗收時,應當通知供水、供電、供氣、供熱等專業經營單位參加,專業經營單位應當參加。

建設單位在組織竣工驗收時,未通知專業經營單位參加竣工驗收的,專業經營單位有權拒絕接收專業經營設施設備。

建設項目竣工驗收合格後,應當將物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備無償移交給專業經營單位,同時移交配套設施、地下管網工程圖等資料,專業經營單位應當接收。

專業經營單位負責分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設施設備的運行、維修、養護、更新,相關費用依法計入成本。

第十四条 在老旧小区改造过程中,县级以上人民政府及其规划、财政、住房城乡建设等有关行政主管部门应当对设施改造事项给予支持。

供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備未實現分戶計量、分戶控制的老舊住宅小區,業主、物業服務企業和專業經營單位應當配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造,實現供水、供電、供氣、供熱等專業經營設施設備的專有部分分戶計量、分戶控制。

老舊住宅小區內的專業經營設施設備需要改造的,按專業經營單位要求改造後,專業經營單位應當接收。其移交、運行等事項依照本條例第十三條規定執行。

第三章 业主、业主大会及业主委员会

第十五条 房屋的所有权人为业主。尚未依法办理房屋所有权登记,但符合下列情况之一的,在物业管理活动中享有业主权利、承担业主义务:

(一)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者人民政府征收決定等取得房屋所有權的人;

(二)因繼承或者受遺贈取得房屋所有權的人;

(三)因合法建造等事實行爲取得房屋所有權的人;

(四)基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行爲已經合法占有建築物專有部分的人;

(五)法律法規规定的其他情形。

已經達到交付使用條件,尚未出售或者尚未向物業買受人交付的專有部分,建設單位爲業主。

業主可以依法委托物業使用人行使業主權利、履行業主義務,委托應當以書面形式提交。

第十六条 业主在物业管理活动中,享有下列权利:

(一)提議召開並參加業主大會會議,提出制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則的建議;

(二)選舉業主委員會成員,並享有選舉權和被選舉權;

(三)監督業主委員會工作,監督物業服務企業履行物業服務合同;

(四)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用、收益情況享有知情權、參與決定權和監督權;

(五)向業主委員會和物業服務企業提出建議;

(六)要求其他業主、物業使用人停止損害共同利益的行爲;

(七)參與共同決定物業共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;

(八)法律、法規規定的其他權利。

第十七条 业主在物业管理活动中,履行下列义务:

(一)遵守業主公約或者管理規約、業主大會議事規則;

(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的規章制度;

(三)執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;

(四)按照有關規定交納專項維修資金;

(五)遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規定;

(六)按時交納物業服務費用;

(七)法律、法規規定的其他義務。

業主不得以放棄權利爲由不履行業主義務。

第十八条 一个物业管理区域成立一个业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成。

業主戶數超過三百戶的,可以成立業主代表大會,由業主代表大會履行與業主大會相同的職責。

符合下列條件之一的,應當召開首次業主大會會議:

(一)房屋出售並交付使用的建築面積達到百分之五十以上的;

(二)業主已入住戶數的比例達到百分之三十以上的;

(三)物業服務企業在前期物業服務合同期限內依法解除合同或者前期物業服務合同到期前九十天的。

第十九条 物业管理区域达到成立业主大会条件两个月内,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送下列文件资料:

(一)物業管理區域證明;

(二)業主名冊;

(三)房屋及建築物面積清冊;

(四)建築規劃總平面圖;

(五)交付使用共用設施設備的證明;

(六)物業管理用房配置證明;

(七)其他有關的文件資料。

第二十条 符合成立业主大会条件的,建设单位或者十人以上业主联名可以申请成立首次业主大会筹备组。街道办事处、乡镇人民政府应当在收到申请后三十日内组织成立首次业主大会筹备组,并自筹备组成立之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会筹备组由街道办事处、乡镇人民政府和业主、社区居 (村)民委员会、建设单位的代表组成,其中业主代表人数比例不低于二分之一;业主代表的产生方式由街道办事处、乡镇人民政府征求业主意见后确定。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。

單位小區首次業主大會會議的籌備工作,由其所在單位發起,物業管理行政主管部門、街道辦事處、社區居民委員會應當配合。

新建小區首次業主大會會議的籌備經費,由建設單位承擔;單位小區首次業主大會會議的籌備經費,由所在單位承擔;老舊小區、公租房小區首次業主大會會議的籌備經費,由縣級人民政府承擔。

第二十一条 首次业主大会筹备组履行下列职责:

(一)確認並公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

(三)擬定業主公約或者管理規約、業主大會議事規則;

(四)擬定首次業主大會會議表決規則;

(五)擬定業主委員會組成人員候選人産生辦法,確定業主委員會組成人員候選人名單,擬定業主委員會選舉辦法;

(六)完成召開首次業主大會會議的其他准備工作。

前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前以書面形式在物業管理區域內顯著位置公告,公告時間不少于七日。

第二十二条 业主大会履行下列职责:

(一)制定和修改業主公約或者管理規約、業主大會議事規則;

(二)制定和修改業主大會會議表決規則;

(三)選舉、罷免或者更換業主委員會成員;

(四)確定物業管理方式,選聘和解聘物業服務企業;

(五)確定物業服務內容、標准以及物業服務收費方案;

(六)聽取和審查業主委員會工作報告、收支預算決算報告;

(七)決定物業共用部位、共用設施設備的使用和經營的方式、收益分配;

(八)決定改建、重建建築物及其附屬設施;

(九)決定籌集和使用專項維修資金;

(十)決定業主大會、業主委員會工作經費的籌集、管理和使用,決定業主委員會成員補貼的來源、支付標准;

(十一)改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

(十二)決定有關業主共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第八、九項規定的事項,應當經專有部分占建築物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意;決定前款其他事項,應當經專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第二十三条 业主公约或者管理规约应当弘扬社会主义核心价值观,不得违反法律、法规,不得违背公序良俗,不得损害社会公共利益;应当对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约或者规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第二十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上业主提议,业主委员会应当召开临时业主大会。

街道辦事處、鄉鎮人民政府應當派員列席業主大會。

第二十五条 业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的,由街道办事处、乡镇人民政府责令其限期召开。业主委员会逾期仍不召开的,由街道办事处、乡镇人民政府负责召集。

第二十六条 业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加,方为有效。

在滿足實名投票的條件下,提倡采用信息化技術手段改進業主大會表決方式。縣級以上人民政府物業管理行政主管部門應當逐步建立業主決策信息平台,供業主、業主委員會和業主大會免費使用。

第二十七条 业主委员会由业主大会会议依法选举产生,对其负责,受其监督,其成员应当符合下列条件:

(一)遵守國家有關法律、法規、業主公約或者管理規約、業主大會議事規則,積極履行業主義務,按時交納物業服務費等相關費用;

(二)具有完全民事行爲能力;

(三)熱心公益事業,責任心強,公道正派,誠實守信,廉潔自律;

(四)具有一定的組織能力和履職時間;

對業主委員會成員,應當根據工作情況給予適當補貼。

第二十八条 业主委员会由主任、副主任及委员组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。具体人数、任期由业主大会议事规则确定。街道办事处、乡镇人民政府应当对业主委员会成员候选人任职条件、提名进行审查。

符合條件的社區居民委員會成員可以兼任業主委員會成員。

業主委員會會議應當有過半數組成人員出席,作出的決定必須經全體組成人員半數以上同意。業主委員會作出決定後,應當自作出決定之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公告,並報社區居(村)民委員會。

第二十九条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案。街道办事处、乡镇人民政府应当将备案情况抄送县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门。

業主委員會持街道辦事處、鄉鎮人民政府備案證明向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

第三十条 业主委员会履行下列职责:

(一)執行業主大會決定和決議,維護業主合法權益;

(二)召集業主大會會議,定期向業主大會報告工作;

(三)與業主大會選聘或者續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)及時了解業主、物業使用人的意見和建議,監督和支持物業服務企業履行物業服務合同;

(五)督促業主、物業使用人遵守業主公約或者管理規約;

(六)督促業主、物業使用人按時交納物業服務費,組織和監督專項維修資金的籌集和使用;

(七)配合街道辦事處、鄉鎮人民政府、公安機關、社區居(村)民委員會等做好物業管理區域內的社區建設、社會治安和公益宣傳等工作;

(八)法律、法規以及業主大會賦予的其他職責。

第三十一条 业主委员会组成人员有下列情形之一的,经业主委员会三分之一以上组成人员或者百分之二十以上的业主提议,由业主大会决定是否罢免其业主委员会组成人员职务:

(一)不履行業主委員會組成人員職責和業主義務的;

(二)利用職務謀取私利的;

(三)利用職務侵害他人合法權益的;

(四)應當罷免的其他情形。

第三十二条 业主委员会组成人员有下列情形之一的,其职务自行终止:

(一)不再具備業主身份的;

(二)喪失履行職責能力的;

(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

(四)任職期間被追究刑事責任的;

(五)法律、法規、業主公約或者管理規約規定的其他情形。

第三十三条 业主委员会任期届满前,应当组织召开业主大会会议,进行换届选举,并书面报告街道办事处、乡镇人民政府。逾期未换届选举的,街道办事处、乡镇人民政府应当组织召开业主大会会议进行换届选举。

業主委員會應當自換屆之日起十日內,將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業主所有的財物,移交給新一屆業主委員會。拒不移交的,街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促移交。必要時,公安機關依法協助。

業主委員會組成人員職務在任期內終止的,應當自終止之日起三日內將其保管的前款所列物品和財物移交給業主委員會。

第三十四条 业主大会可以设立业主监事会或者独立监事,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。

第四章 物业服务企业

第三十五条 从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供专业服务的能力。

第三十六条 物业服务企业享有下列权利:

(一)根據法律、法規規定和物業服務合同約定,對物業及其環境、秩序進行管理;

(二)制止損害物業或者妨礙物業管理的行爲;

(三)依照物業服務合同約定收取物業服務費用;

(四)法律、法規規定和物業服務合同約定的的其他權利。

任何單位和個人不得強制物業服務企業代收有關費用或者提供無償服務。

第三十七条 物业服务企业应当承担下列义务:

(一)依照物業服務合同約定,提供物業管理服務;

(二)接受業主、業主大會、業主委員會的監督;

(三)建立和完善物業服務應急預案,做好應急工作;

(四)維護物業管理區域內的環境衛生,引導業主進行垃圾分類處理;

(五)定期對物業的共用部位、共用設施設備進行巡查、養護、維修;

(六)發現違反法律、法規、業主公約或者管理規約的行爲,及時制止並向有關行政主管部門報告;

(七)法律、法規和物業服務合同規定的其他義務。

第三十八条 未经业主大会同意,物业服务企业不得擅自利用或者擅自允许他人利用共用部位、共用设施设备进行广告、宣传、经营等活动,擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点。

物業服務企業不得泄露業主信息,不得對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報複或者采取暴力行爲。

第三十九条 物业服务企业应当在物业管理区域显著位置公示下列信息:

(一)企業及其項目負責人的基本情況、聯系方式、服務投訴電話;

(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標准以及收費項目、收費標准等情況;

(三)電梯、水、電、氣、暖等設施設備日常維修保養單位的名稱、資質、聯系方式及維護保養情況;

(四)業主交納物業服務費用情況、公共水電分攤費用情況、物業共用部位、共用設施設備經營所得收益和支出情況;

(五)物業管理區域內公共車位、共用車庫經營所得收益和支出情況;

(六)其他應當公示的信息。

業主對公示內容有異議的,物業服務企業應當答複。

第四十条 物业服务企业应当按照法律、法规规定及物业服务合同约定落实安全防范措施,并协助公安等相关部门做好物业管理区域内的安全防范工作。

物業管理區域內發生安全事故等突發事件時,物業服務企業在采取應急措施的同時,應當及時向有關行政主管部門報告,並協助做好救助工作。

物業服務企業未履行物業服務合同義務或者履行合同義務不符合約定,導致業主人身、財産受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

第四十一条 物业服务企业依法享受国家和省有关现代服务业规定的优惠政策。住宅小区内共用部位、共用设施设备运行、维护、保洁、绿化等物业公共服务过程中的用水、用电、用气价格,按照当地居民使用价格的标准执行,但洗车、餐饮等经营性用水、用电、用气除外。

第五章 物业管理与服务

第四十二条 建设单位在办理商品房预售许可或者现房销售备案前,应当按照划定的物业管理区域,通过招投标方式选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同,提供前期物业服务。

第四十三条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同,应当包含前期物业服务合同约定的内容,并将临时管理规约和前期物业服务合同作为商品房买卖合同的附件。

建設單位應當將前期物業服務企業名稱、物業服務內容、物業服務收費標准和物業服務合同期限等內容納入商品房銷售信息,並進行公示。

第四十四条 承接新建物业前,物业服务企业应当与建设单位按照国家相关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业的共用部位、共用设施设备进行检查验收。

物業承接查驗應當邀請縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門、業主代表參加,可以聘請相關專業機構協助進行。

第四十五条 建设单位应当按照国家有关规定和商品房买卖合同约定,向物业服务企业移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

實施承接查驗的物業,應當具備以下條件:

(一)建設工程竣工驗收合格,取得城鄉規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者准許使用文件,並經城鄉建設行政主管部門備案;

(二)供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝經強制檢定合格並運行正常的獨立計量表具;

(三)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成;

(四)道路、車位、綠地、停車棚、物業管理用房等配套設施按照規劃設計要求建成;

(五)電梯、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;

(六)分期建設的,已建成區域與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施;

(七)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

(八)法律、法規規定的其他條件。

第四十六条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内,向物业所在地县(市、区)人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续。

承接查驗資料屬于全體業主所有,物業服務企業應當建立檔案,妥善保管,業主有權免費查詢。

物業服務合同終止的,原物業服務企業應當及時將物業承接查驗檔案向業主委員會移交完畢。

第四十七条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

建設單位將不符合交付條件的物業交付使用,因房屋質量、物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,應當承擔賠償責任。

物業服務企業擅自承接未經查驗或者承接不符合交付條件的物業,因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,應當承擔相應的賠償責任。

建設單位委托物業服務企業提供物業保修服務的,委托事項由雙方約定並在物業管理區域內公示。

第四十八条 物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定。确需调整的,物业服务企业应当与业主委员会协商,并经业主大会同意;没有成立业主大会的,需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第四十九条 业主大会选聘物业服务企业的,业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同。鼓励业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业。

物業服務合同應當對物業服務事項、服務標准、服務費用、收費方式、雙方的權利義務、物業管理用房、專項維修資金的使用、合同期限、違約責任等內容進行約定。

物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起十五日內,將服務合同報送物業所在地縣(市、區)人民政府物業管理行政主管部門和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

第五十条 物业服务事项可以包括以下内容:物业共用部位的日常维护和管理;物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理;环境卫生、美化绿化管理服务;物业管理区域公共秩序维护;车辆停放及场地管理;物业维修、更新、改造和养护的账务管理;物业档案资料的保管;双方约定的其他服务事项。

第五十一条 业主委员会应当在物业服务合同期限届满三个月前组织召开业主大会,决定续聘或者选聘物业服务企业。倡导业主大会采用招投标方式续聘或者选聘物业服务企业。

物業服務企業決定不再續簽物業服務合同的,應當在合同期限屆滿三個月前書面告知業主或者業主委員會,同時報告街道辦事處、鄉鎮人民政府。

物業服務合同期限屆滿,業主大會未作出選聘或者續聘決定,物業服務企業按照原合同約定繼續提供服務的,原合同對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續期間,任何一方當事人提出終止合同的,應當提前三個月書面告知另一方當事人,並報街道辦事處、鄉鎮人民政府。

第五十二条 业主大会决定解聘物业服务企业的,被解聘的物业服务企业应当按照规定办理移交手续,并在约定的时间撤出物业管理区域。被解聘的物业服务企业在约定的撤出时间内,应当维持正常的物业管理秩序。

業主大會決定選聘新物業服務企業或者自行管理的,原物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起退出物業管理區域,並向業主委員會或者在業主委員會監督下向新選聘的物業服務企業,履行下列交接義務:

(一)移交物業管理用房等共用部分、共用設施設備;

(二)移交物業承接查驗的有關資料;

(三)移交物業服務期間形成的物業和設施設備使用、維護、保養、檢驗等技術資料,運行、維護、保養記錄;

(四)結清預收、代收和預付、代付費用;

(五)法律、法規規定和物業服務合同約定的其他事項。

第五十三条 业主对小区物业实施自行管理的,应当对下列事项作出决定:

(一)自行管理的執行機構、管理人;

(二)自行管理的內容、標准、費用和期限;

(三)聘請專業機構的方案;

(四)其他有關自行管理的內容。

有特定要求的電梯等特種設備,應當委托專業性機構進行維修和養護。

實施自行管理的小區,應當主動接受街道辦事處、社區居民委員會的指導監督。

無物業管理的老舊小區依托社區居民委員會實行自行管理。

第五十四条 供水、供电、供气等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向最终用户收取费用。

專業經營單位可以委托物業服務企業代收有關費用,但應當向物業服務企業支付報酬。物業服務企業不得向業主收取手續費等額外費用。

專業經營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務停止已交費用戶和共用部位的服務。

第六章 物业的使用和维护

第五十五条 物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理、人防管理等法律、法规、业主公约或者管理规约的规定,不得损害公共利益和他人合法权益。

第五十六条 物业管理区域内禁止下列行为:

(一)損壞房屋承重結構、主體結構;

(二)侵占、損壞共用部位、共用設施設備;

(三)擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地;

(四)違法搭建建築物、構築物、障礙物,破壞或者擅自改變房屋外觀;

(五)違反安全管理規定存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性等危險物品;

(六)擅自架設電線、電纜;

(七)高空抛物、隨意棄置垃圾、排放汙水;

(八)在公共走道、樓梯間、門廳內存放電動自行車或者爲其充電;

(九)排放有毒、有害等汙染環境的物質,露天燒烤、露天焚燒雜物;

(十)制造超過規定標准的噪音或者影響鄰居采光通風;

(十一)侵占綠地、毀壞綠化植物和綠化設施;

(十二)占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面,損壞消防設施及器材;

(十三)在建築物、構築物上亂塗寫、亂刻畫、亂張貼,樓道、門廳、電纜井內堆放雜物;

(十四)擅自改變房屋用途,將住宅變爲非住宅,從事餐飲、生産加工、歌舞娛樂等經營活動;

(十五)使用地鎖、石墩、柵欄等障礙物占用公共道路、公共停車泊位,違反規定停放車輛;

(十六)違反規定飼養動物,幹擾他人正常生活;

(十七)利用房屋從事危害公共安全、公共利益和侵害他人正當權益的活動;

(十八)法律、法規和業主公約或者管理規約禁止的其他行爲。

違反前款規定的,物業服務企業、業主委員會應當予以勸阻、制止。業主、物業使用人有權投訴、舉報,物業服務企業、業主委員會應當及時處理。勸阻、制止無效的,應當及時報告有關行政主管部門,有關行政主管部門應當依法處理。

第五十七条 禁止在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬,具体品种和体高体重标准由省公安机关会同省畜牧部门、省城市管理部门确定,并自本条例实施之日起一年内向社会公布。

業主、物業使用人在物業管理區域內飼養前款規定以外其他犬只,應當遵守有關法律、法規和業主公約或者管理規約。攜犬出戶的,應當束犬鏈牽引。

第五十八条 电梯维护保养单位应当加强电梯日常运行的检查、保养和维护。物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患的,应当立即采取措施,通知电梯维护保养单位及时维修,电梯维护保养单位应当及时抢修。电梯存在严重安全隐患,无改造、修理价值,或者达到安全技术规范规定的报废条件的,物业服务企业应当及时公示并报告业主,积极协调办理报废事宜。

第五十九条 鼓励老旧小区业主为满足日常生活需要加装电梯。加装电梯由老旧小区主管单位或者业主委员会负责组织,需经单元(栋)三分之二以上业主同意。相关业主应当配合,不得阻拦。规划、住房城乡建设、财政、国土资源、质监、环保等有关行政部门应当支持。

第六十条 城乡规划主管部门应当将规划用于停放汽车的车位、车库在建设工程规划许可证的附件中予以注明,同时明确物业管理区域内车位、车库的配置比例。

建設單位應當將物業管理區域車位、車庫配置比例在顯著位置公示,按照配置比例通過出租、出售、附贈方式約定車位、車庫的歸屬。

第六十一条 建设单位应当将规划车位、车库的处置方式向物业买受人明示,并在商品房买卖合同中予以约定。采用出售、出租方式处置规划车位、车库的,建设单位应当向物业买受人明示,约定出售价格、出租方式、出租价格、出租期限等内容。

建設單位不得將物業管理區域內規劃的車庫、車位出售給本區域以外的其他人。業主要求承租尚未處置且空置的規劃車庫、車位的,建設單位不得以只售不租爲由拒絕出租。

在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要後還有多余規劃車位、車庫的,建設單位可以出租給本物業管理區域外的使用人,但租賃期限不得超過六個月。

第六十二条 物业管理区域内划定车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、公共出入口等,不得影响其他车辆和行人的正常通行。

利用物業管理區域內公共道路、場地劃定車位停放車輛的,車位劃定、分配方式、服務費、收益分配方式等,在業主大會成立前,應當征求專有部分占建築物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意;業主大會成立後,由業主大會按照法律、法規、管理規約等要求決定。

第六十三条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益归全体业主所有,主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会或者相关业主的决定用于业主委员会工作经费或者物业管理方面的其他需要。

第六十四条 业主或者物业使用人应当在住宅装饰装修工程开工前,向物业服务企业办理登记手续,签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人。

已經辦理登記的,物業服務企業及其工作人員不得向業主或者物業使用人強行推銷裝飾裝修材料,不得限制或者阻撓裝飾裝修材料進出物業管理區域。

物業服務企業應當對房屋裝飾裝修情況進行現場巡查,業主、物業使用人、裝飾裝修施工人員應當予以配合。

因住宅內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲透水、停水停電、物品損壞、外立面損壞等,業主、物業使用人應當負責修複和賠償。

第六十五条 业主应当按照国家和省有关规定,将首期专项维修资金存入物业管理行政主管部门设立的专项维修资金专户。不动产登记机构在进行不动产权登记时,应当核验专项维修资金缴存情况。

專項維修資金屬于業主共有,專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造,不得挪作他用。

物業管理行政主管部門應當按照方便快捷、公開透明、受益人與負擔人相一致的原則,依法保障專項維修資金的正常合理使用。

第六十六条 专项维修资金的使用,经业主大会依法决定,可以根据维修范围以单元(栋)为单位进行表决,也可以采取异议表决,即持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的,视为表决通过。

第六十七条 专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县人民政府应当建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

業主大會成立前,專項維修資金由物業管理行政主管部門代行管理。業主大會成立後,根據業主大會決定,選擇自行管理或者代行管理。業主大會選擇自行管理專項維修資金的,應當在銀行設立專項維修資金賬戶,接受物業管理行政主管部門的監督。

第六十八条 专项维修资金余额不足首期筹集金额百分之三十的,业主应当按照相关规定以及业主大会的决定续筹专项维修资金。

物業所有權發生轉移時,交存的專項維修資金一並轉移給物業買受人。

第六十九条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

責任人不履行維修養護義務的,經相關業主同意,可以由物業服務企業維修養護,費用由責任人承擔。

物業共用部位、共用設施設備維修、更新和改造時,相關業主、物業使用人應當予以配合。

第七十条 物业管理区域内共用部位、共用设施设备出现下列紧急情况的,物业服务企业应当立即组织应急维修:

(一)電梯、消防等共用設施設備故障損壞,無法正常使用的;

(二)屋面、外牆滲漏的;

(三)樓體外牆牆面有脫落危險的;

(四)專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的;

(五)公共護欄(圍)破損嚴重的;

(六)其他緊急情況。

出現前款情形之一的,物業管理行政主管部門接到申請後,應當即時核准並撥付專項維修資金。應急維修費用應當向業主公示。

業主大會自行管理物業專項維修資金的,按照前款規定執行。

第七十一条 电缆、供水供气供热管道等专业经营设施设备发生故障或者损坏时,业主、业主委员会、物业服务企业应当及时报告。专业经营单位应当及时维修、养护、更新。

第七章 监督管理

第七十二条 省物业管理行政主管部门应当制定全省物业服务市场主体和从业人员信用标准,建立全省统一的物业服务市场诚信体系和信用平台,公开物业服务项目信息和信用信息,并会同相关部门及有关单位对失信物业服务市场主体实施联合惩戒。

縣級以上物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業服務市場主體信用信息采集和誠信檔案管理工作。

第七十三条 县级以上人民政府相关行政主管部门按照各自职责,负责物业管理区域内下列工作:

(一)住房城鄉建設行政主管部門負責建設工程竣工驗收備案,監督建設單位履行建築工程質量保修責任,監督檢查房屋裝飾裝修活動;

(二)規劃行政主管部門負責物業管理用房、老舊小區加裝電梯等規劃,負責對違法建築的認定;

(三)城市管理執法部門負責查處違法建築、毀壞綠地等行爲;

(四)工商行政管理部門負責監督檢查無照經營活動;

(五)價格行政主管部門負責監督檢查價格公示、違規收費活動;

(六)公安機關負責監督檢查治安、消防、技防、保安服務等活動;

(七)質監行政主管部門負責電梯等特種設備安全和計量監管;

(八)財政、審計行政主管部門負責對物業管理行政主管部門專項維修資金使用和管理情況的監督檢查;

(九)環保行政主管部門負責監督檢查汙染環境行爲;

(十)人防行政主管部門負責對人防工程維護管理的監督檢查。

已經實行城市管理綜合執法體制改革的設區的市、縣(市、區),對有關部門職責分工另有調整的,從其規定。

第七十四条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集,物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居(村)民委员会、业主委员会(业主代表)、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题。

第七十五条 县级以上人民政府发展改革、住房城乡建设、规划、公安、环保、城市管理、工商、人防、质监等有关部门,应当建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、举报电话,依法处理物业管理区域内的违法行为。

任何單位和個人對違反本條例規定的行爲,可以向物業管理行政主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府及其他有關部門投訴舉報,有關單位應當及時調查核實,並依法處理。

行政執法單位需要進入物業管理區域開展執法工作的,業主、業主委員會、物業服務企業應當提供便利。

第八章 法律责任

第七十六条 违反本条例规定,法律、行政法规已有法律责任规定的,从其规定。

第七十七条 业主委员会作出的决定,违反法律、法规规定或者业主大会决定,给业主、物业服务企业造成损害的,由签字同意该决定的业主委员会成员承担民事责任;严重损害业主合法权益或者严重影响公共秩序的,依法追究相关责任。

第七十八条 物业服务企业人员对业主或者物业使用人实施人身、财产损害等行为的,依法承担民事责任;对违反治安管理的行为,依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第七十九条 违反本条例第十三条规定,专业经营单位拒不接收或者拒不履行承担运行、维修和更新责任的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处三十万元以上一百万元以下罚款。

第八十条 违反本条例第十九条、第二十条第四款规定,未及时报送文件资料、建设单位不提供筹备费用的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十五万元以下罚款。

第八十一条 违反本条例第三十八条第一款规定,物业服务企业擅自利用或者擅自允许他人利用物业共用部位、共用设备设施进行广告、宣传和经营等活动,擅自设置或者擅自允许他人设置营业摊点的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正,给予警告,处五万元以上二十万元以下罚款。

違反本條例第三十八條第二款規定,物業服務企業泄露業主信息或者對業主進行騷擾、恐嚇、打擊報複或者采取暴力行爲的,由公安機關按照《中華人民共和國治安管理處罰法》的規定處罰。

第八十二条 违反本条例第三十九条规定,物业服务企业未在物业管理区域显著位置公示有关信息的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

第八十三条 违反本条例第五十二条第一款规定,物业服务企业未按照规定办理移交手续的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二十万元罚款;物业服务企业未按照约定时间提前撤出物业管理区域的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

違反本條例第五十二條第二款規定,原物業服務企業未在規定時間內退出物業管理區域的,縣級以上人民政府物業管理行政主管部門自規定時間屆滿次日起對其處以每日一萬元罰款。

第八十四条 违反本条例第五十六条第一款第一项规定,损坏房屋承重结构、主体结构的,由县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门责令限期改正,处五万元以上十万元以下罚款;造成他人损失,应当依法赔偿。

違反本條例第五十六條第一款第二項規定,侵占、損壞共用部位、共用設施設備的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門或者其他依法行使監督管理權的部門,責令限期改正,恢複原狀,並對個人處一千元以上一萬元以下罰款,對單位處五萬元以上二十萬以下罰款。

違反本條例第五十六條第一款第四項規定,違法搭建建築物、構築物、障礙物的,由縣級以上人民政府城市管理執法部門責令限期拆除,視情節輕重,可以處二千元以上二萬元以下罰款;逾期未拆除的,人民政府城市管理執法部門可以申請所在地縣級以上人民政府組織強制拆除。

违反本条例第五十六条第一款其他禁止行为规定的,由依法行使监督管理权的部门依照相关法律法規给予行政处罚。

第八十五条 违反本条例第五十七条第一款规定,在物业管理区域内饲养烈性犬和大型犬的,由公安机关或者具有城市管理行政执法权的部门没收犬只,并处五千元以上一万元以下罚款。

違反本條例第五十七條第二款規定,攜犬出戶未束犬鏈牽引的,由具有城市管理行政執法權的部門責令改正;拒不改正的,處五百元以上一千元以下罰款;情節惡劣或者造成嚴重後果的,沒收犬只。犬只傷害他人的,養犬人應當依法承擔相應的法律責任。

第八十六条 违反本条例第五十八条规定,物业服务企业发现电梯存在性能故障或者其他安全隐患,未立即采取措施,致使乘客滞留电梯轿厢,情节严重的,由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门处五千元以上一万元以下罚款。电梯维护保养单位接到通知后,未及时抢修导致电梯事故的,由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门处五万元以上二十万元以下罚款。电梯达到安全技术规范规定的报废条件,物业服务企业未及时公示并报告业主,未积极协调办理报废事宜的,由县级以上人民政府特种设备安全监督管理部门责令立即改正,并处一万元以上五万元以下罚款。因电梯事故给他人造成人身、财产损害的,应当承担相应的法律责任。

第八十七条 违反本条例第六十一条第二款规定,建设单位将车位车库出售给本区域业主以外的其他人的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期返还;逾期不改正的,没收违法所得,每违规出售一个车位、车库,处五万元以上十万元以下罚款。建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。

違反本條例第六十一條第三款規定,建設單位將未出售或者未附贈的車位、車庫不優先出租給本區域內業主,或者將多余車位、車庫出租給本物業管理區域外使用人租賃期限超過六個月的,由縣級以上人民政府物業管理行政主管部門責令限期改正,沒收違法所得;逾期不改正的,處五萬元以上十萬元以下罰款。

第八十八条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在物业管理区域内公示等形式督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法向人民法院提起诉讼。

第八十九条 县级以上人民政府发展改革、公安、财政、环保、城乡规划、城乡建设、城市管理、工商、人防、质监等有关行政主管部门工作人员有下列情形之一的,依法给予行政处分:

(一)未按照本條例規定履行監督檢查、審核查驗職責的;

(二)發現違法行爲或者接到投訴、舉報後不及時處理的;

(三)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行爲。

第九十条 物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府工作人员有下列情形之一的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)未按照本條例規定履行監督檢查職責的;

(二)未按照本條例規定召集或者參加物業管理聯席會議的;

(三)未按照本條例規定籌備、組織召開業主大會會議的;

(四)發現違法行爲或者接到投訴、舉報後不及時處理的;

(五)截留、挪用、侵占或者未按時審核撥付專項維修資金的;

(六)其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行爲。

第九章 附 则

第九十一条 本条例下列用语的含义:

(一)最終用戶,是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業主或者實際使用人。

(二)物業使用人,是指物業的承租人和實際使用物業的其他人。

(三)專有部分,是指在構造上和利用上具有獨立性、由單個業主獨立使用、處分的物業部位。

(四)專業經營設施設備,是指最終用戶分戶計量表或者最終用戶入戶端口以外的變(配)電、二次供水、燃氣調壓、供熱系統等設施設備及相關管線和計量裝置。

(五)物業的共用部位,是指物業的主體承重結構部位,包括基礎、內外承重牆體、柱、梁、樓板、屋頂、戶外牆面、門廳、樓梯間、電梯間、走廊通道、管道井等。

(六)物業的共用設施設備,是指物業管理區域內,由業主共有共用的電梯、照明設施、電力設備安全外護欄、天線、上下水管道、落水管、溝渠、池、井、消防設施、電子監控設施、避雷裝置、區域圍護、道路、綠地、非經營性停車場(庫)、自行車棚、公益性文體設施、共用設施設備用房等。

第九十二条 本条例规定的专有部分面积和建筑物总面积,按照下列方法认定:

(一)專有部分面積按照不動産登記簿記載的面積計算;尚未進行登記的,暫時按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算;

(二)建築物總面積,按照前項的統計總和計算。

第九十三条 本条例规定的业主人数和总人数,按照下列方法认定:

(一)業主人數按照專有部分的數量計算,一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按照一人計算;

(二)總人數,按照前項的統計總和計算。

第九十四条 业主大会及业主委员会指导细则、前期物业招投标制度、管理规约、物业服务合同示性福宝本、物业服务规范等由省人民政府物业管理行政主管部门自本条例施行之日起一年内制定并公布。

第九十五条 本条例自2018年1月1日起施行。2001年1月13日河南省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过,根据2010年7月30日河南省第十一届人民代表大会常务委员会第十六次会议修正的《河南省物业管理条例》同时废止 [1] 。